Položaj stana u zgradi je važan faktor koji utiče kako na cenu, tako i na druge aspekte vrednovanja stambene jedinice. Sprat na kojem se stan nalazi, takođe je jedna od karakteristika, koja utiče na cenu stana u starogradnji i novogradnji. Pored toga, on diktira kvalitet života, ali i dugoročnu isplativost investicije.
Zbog specifičnosti samog objekta i okoline, nije uvek jednostavno proceniti koliki je njegov uticaj na cenu. Razlike između starogradnje i novogradnje dodatno komplikuju ovu temu, jer spratnost u ova dva tipa objekata – nema isti značaj.
U nastavku teksta analiziraćemo kako spratnost utiče na vrednost stana, šta kupci najčešće biraju i zašto, kao i na šta treba obratiti pažnju pre odluke o kupovini.
Sprat kao faktor vrednosti
Iako se često smatra sekundarnim kriterijumom u odnosu na lokaciju ili kvadraturu, u praksi, sprat može značajno promeniti tržišnu vrednost stana. Zato se sve češće u računicama sprat figuriše kao faktor vrednosti.
Stanovi na „poželjnim“ spratovima obično se brže prodaju, i postižu višu cenu po kvadratu. Razlozi za to su bolja osvetljenost, mirnija atmosfera, lepši pogled i veći osećaj privatnosti. S druge strane, stanovi na ekstremnim spratovima (prizemlju ili poslednjem spratu), često se drugačije percipiraju, naročito u starijim zgradama. Naravno, ovaj faktor može imati veći ili manji uticaj u zavisnosti od opremljenosti objekta.
Sada ćemo razmotriti konkretne slučajeve uticaja spratnosti na stanove iz starogradnje i novogradnje.
Prizemlje i niski spratovi
Među kupcima su podeljena mišljenja u vezi sa tim – koji bi sprat najradije odabrali. Najčešće se dele na dva tabora. Prvi su oni koji tvrde da su bolji prizemlje i niski spratovi, a drugi pak smatraju da to nije dobar izbor.
Dok jedni izbegavaju ove stanove, drugi ih ciljano traže zbog praktičnosti, ili niže cene.
U starogradnji, prizemni stanovi su uglavnom jeftiniji u odnosu na stanove na višim spratovima. Razlog tome su slabija prirodna svetlost, veći nivo buke, manjak privatnosti i potencijalni bezbednosni rizici. Ipak, u nekim slučajevima, prizemlje može biti atraktivno, naročito ako postoji dvorište, terasa ili mogućnost poslovne namene.
Kod novogradnje je situacija nešto povoljnija. Moderni projekti često podižu prizemlje, uvode dodatnu izolaciju i privatne zelene površine, čime se umanjuju klasični nedostaci. Ipak, cena takvih stanova i dalje je uglavnom niža u poređenju sa srednjim spratovima.
Srednji spratovi
Među kupcima stanova, oni predstavljaju najtraženiju opciju. Ovi spratovi nude optimalan balans između udobnosti, funkcionalnosti i sigurnosti.
U oba tipa gradnje, starogradnji i novogradnji, stanovi na prvom, drugom i trećem spratu (ili srednjim spratovima u višespratnicama), postižu najviše cene po kvadratu. Razlozi su brojni: dobra osvetljenost, lak pristup, manja izloženost buci sa ulice, kao i veća energetska efikasnost.
Kupci koji razmišljaju dugoročno često biraju srednje spratove, jer su najlakši za izdavanje i kasniju prodaju. Upravo zbog toga investitori ove stanove smatraju najsigurnijom opcijom.
Visoki spratovi – pogled kao dodatna vrednost
Poseban status, naročito u novogradnji imaju visoki spratovi kod kojih se dobar pogled posmatra kao dodatna vrednost. U modernim zgradama sa liftom, visina često znači luksuz.
Stanovi na višim spratovima nude više dnevne svetlosti, bolju ventilaciju i atraktivan pogled, što direktno utiče na višu cenu. U novogradnji, razlika u ceni između srednjeg i visokog sprata može biti značajna, posebno ako stan ima panoramski pogled ili veliku terasu.
U starogradnji, međutim, visoki spratovi nisu uvek prednost. Zgrade bez lifta automatski umanjuju vrednost stanova na četvrtom ili petom spratu, bez obzira na pogled. U tim slučajevima, cena često pada upravo zbog smanjene dostupnosti.
U redu, a kakva je situacija sa stanovima u potkrovlju , da li je to rizik, ili prilika?
Stanovi na poslednjem spratu zgrade imaju i svoje prednosti, ali i mane, koje tržište pažljivo vrednuje. Kvalitet samog objekta najčešće daje odgovor na pitanje da li je stan u potkrovlju rizik, ili prilika?
U starijim objektima, stan na potkrovlju često nosi rizik od loše izolacije. Ako krov nije dobro izolovan, u stanovima može doći do prokišnjavanja. Loša termo izolacija može izazvati dodatne troškove. Zimi može biti potrebno dogrevanje, a leti dodatno rashlađivanje prostorija, što direktno snižava cene stanova. Međutim, ako je krov renoviran i stan adaptiran, ovaj minus može biti neutralisan.
Kod novogradnje, poslednji spratovi su često luksuzni, sa penthaus konceptom, velikim terasama i vrhunskim pogledom. U tim slučajevima, cena može biti i najveća u celoj zgradi.
Završili smo sa prednostima i manama, pa hajde da sada sublimiramo utiske iz prethodnog teksta.
Razlike u percepciji spratnosti između starogradnje i novogradnje
U zavisnosti od tehničkih, estetskih i funkcionalnih razlika između samih objekata proizilaze i razlike u percepciji spratnosti između starogradnje i novogradnje.
Starogradnja često ima ograničenja u vidu nepostojanja lifta, slabije izolacije i zastarele infrastrukture. Može se zaključiti da spratnost kod ovakvih objekata može biti presudan faktor razlike u cenama. Nasuprot tome, novogradnja nudi savremena rešenja koja umanjuju razlike između spratova, pa čak od nedostataka – pravi prednosti.
Kupci zato danas sve više razmatraju celokupni kvalitet objekta, a ne samo sprat na kome se stan nalazi, a za to im je često potrebna pomoć stručnjaka.
Uloga agencije za nekretnine
U slučajevima kada kupci žele da donesu sigurnu i dugoročno isplativu odluku, uloga agencije za nekretnine u odabiru idealne pozicije stana često je presudna. Iskusni agenti ne gledaju sprat izolovano, već ga sagledavaju u kontekstu cele zgrade, mikrolokacije, strukture stanova i aktuelne potražnje na tržištu.
Kvalitetna agencija za nekretnine, kupcima pruža realan uvid u to koji spratovi se najbrže prodaju, gde je razlika u ceni opravdana, a gde su očekivanja precenjena. Posebna vrednost saradnje sa profesionalcima ogleda se u poznavanju lokalnog tržišta; starosti objekata, planiranih infrastrukturnih promena i potencijala nekretnine za buduću prodaju ili izdavanje.
Prodavcima, agencija pomaže u pravilnom pozicioniranju stana na tržištu, uz realnu procenu koliko sprat utiče na cenu, i kako tu karakteristiku predstaviti kao prednost. Pravilna strategija oglašavanja i stručno vođenje procesa prodaje, često čine razliku između dugotrajnog čekanja, i uspešno realizovane kupoprodaje.
Ostaje nam da kažemo da li se uticaj spratnosti na cenu stanova može generalizovati ili ne.
Ne postoji univerzalno pravilo
Odgovor na pitanje – koliko sprat utiče na cenu stana u starogradnji i novogradnji zavisi od kombinacije faktora: tipa zgrade, postojanja lifta, kvaliteta gradnje, lokacije i ličnih potreba kupaca.
Za one koji traže sigurnu investiciju, srednji spratovi ostaju najstabilnija opcija. Ljubitelji luksuza često će se odlučiti za visoke ili poslednje spratove u novogradnji, dok pragmatični kupci mogu pronaći odličnu vrednost u stanovima na nižim spratovima, naročito ako je cena povoljnija.
Pravi izbor sprata znači usklađivanje budžeta sa ciljem zadovoljenja životnih potreba, uz ostvarivanje dugoročnih planova. I upravo tu leži ključ pametne kupovine nekretnine.
Poštovani čitaoče, zanima nas na kom spratu vi živite, i kakva su vaša razmišljanja o ovoj temi? Pišite nam o tome u komentarima ispod teksta. Unapred hvala!